2025年7月21日，国务院正式发布《住房租赁条例》（以下简称“条例”），自2025年9月15日起施行。这是中国首部专门针对住房租赁市场的行政法规，标志着住房租赁行业进入法治化、规范化、精细化管理新阶段。条例对房屋租赁合同、经营主体、资金监管、信息披露、信用评价等方面作出系统规定，尤其对房产中介机构（包括经纪机构、网络平台、住房租赁企业）提出了更为严格和细致的业务模式调整与合规要求。本文将通过梳理《住房租赁条例》的核心条款，分析其对中介业务模式的影响，剖析法律风险，并提出合规建议，供读者参考。

一、《条例》规定的中介机构经营规范

1.1基本条件

经纪机构应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力（第二十一条）。

1.2从业限制

开业信息需公示并报备，应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等（第十五条）。

经纪机构从业人员名单应当备案，从业人员不得同时在2个及以上经纪机构从业，从业人员不得以个人名义承接业务（第二十二条）。

1.3租赁信息真实并应核验

提供中介服务时，要求出租人与承租人必须使用真实身份签订合同，出租人需出示不动产权属证明，承租人需提供身份材料（第九条）。

房源信息必须真实、完整，线上线下保持一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息（第十六条）。

发布房源信息前应核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源（第二十三条）。

1.4合规要求

经纪机构应当与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书（第二十三条）。建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度（第十七条）。

1.5信息安全

不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息（第十七条）。

1.6业务操作红线（第二十五条）

①问题房源中介：不得为不符合建筑、消防等标准的住房，或为非居住空间单独出租用于居住，或为人数上限、人均面积不合规定的住房提供经纪服务。经纪机构需要对于租赁房屋是否存在以下行为核实：损坏、擅自拆除、停用消防设施；改动租赁住房承重结构；私拉乱接水、电、燃气管线。

②资金代收代付：不得代收、代付住房租金、押金。

③无权代理：未经当事人同意，不得以当事人名义签订住房租赁合同。

1.7中介信息发布网络平台监管

网络平台需核验发布者身份，对虚假信息采取删除措施，网络平台不得代收代付租金、押金（第三十六条）。

1.8租赁合同备案

出租人应通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案合同，且房产管理部门不得收取备案费用。若出租人未备案，承租人可自行办理（第八条）。出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案（第二十七条）。因备案为行政管理要求，未备案不影响合同效力，但可能影响公共服务享受（如政策支持、同权待遇）（第十三条）。因此经纪机构需要注意该义务的履行。

1.9风险提示义务

新规规定了出租人/承租人的义务，且该些情形极易造成争议，为提高服务质量，确保经营合规，减少租赁合同争议，建议经纪机构对该些风险进行提示：

①押金数额、返还时间及扣减情形需在合同中明确约定，无正当理由不得扣减，这对出租人主张扣除押金提出了较高的证明要求（第十条）。

②未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房（第九条）。

③出租人解除合同时须提前通知，并留出合理腾退时间；禁止采取暴力、威胁等非法方式驱离（第十二条）。

1.10资金监管与收费方式

从事转租经营的住房租赁企业须设立资金监管账户并公示，并通过该账户收支租金（第十九条）。

住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用（第二十六条）。这对经纪公司主张中介费提出了较高的证明要求。

1.11监管机制与创新措施

政府定期公布区域租金水平，监测市场波动（第二十九条）。

房产管理部门建立住房租赁管理服务平台，与教育、市场监管、公安、税务等部门数据互通（第三十条）。对于学区房、公司营业场所、个人所得税缴纳等事项，监管更加严格。

建立住房租赁企业、经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管（第三十三条）。存在对经纪机构进行动态核查、年度审查的可能。

1.12《条例》规定的中介机构经营责任

二、对中介业务的影响分析

2.1服务流程调整

2.1.1合同订立与备案流程嵌入

中介机构需在服务流程中增加合同备案环节，协助客户准备材料、指导备案操作，确保合同信息真实、完整、及时上传至管理服务平台。对于未备案合同，需提示客户可能面临的公共服务限制风险。

2.1.2房源核查与信息披露流程强化

中介机构需增加房源实地查验、权属核查、合规性审查等前置流程，确保房源符合建筑、消防、装饰装修等强制性标准。同时，建立房源信息发布、更新、下架全流程管理机制，确保线上线下信息一致。

2.1.3资金流转流程重构

传统“代收代付”环节被取消，中介机构转为撮合服务，租金、押金由出租人和承租人直接结算。对于住房租赁企业转租业务，需协助设立资金监管账户，规范资金流向。

2.1.4争议处理与风险提示流程完善

中介机构需增设合同履行、押金返还、维修责任等争议处理指引，协助客户优先协商、调解，必要时引导仲裁或诉讼。同时，明确风险提示义务，防范因流程瑕疵引发法律责任。

2.2收费方式变革

2.2.1佣金收取模式调整

传统“租金贷”“押一付三”等模式面临严格限制，中介机构不得以任何名义代收代付租金、押金。佣金收取需与撮合服务直接挂钩，按服务完成节点结算，避免与租金、押金混同。

2.2.2服务费与增值服务创新

中介机构或可开发合同备案、房源核查、搬家协助等增值服务，按项目单独收费，提升服务附加值。但需明确服务内容、收费标准、支付方式，防止“隐性收费”“捆绑销售”等违规行为。同时在确认收费标准前，咨询相关管理单位，确认收费不违法。

2.3业务边界与风险防控

2.3.1职能边界厘清

经纪机构、网络平台仅限于信息撮合、居间服务，不得从事资金结算、租赁经营等业务。住房租赁企业需依法登记，承担房源管理、资金监管等主体责任。

2.3.2风险防控机制建设

中介机构需建立房源合规、客户身份、合同履行、资金流向等多维度风险防控体系，加强员工培训，提升合规意识和操作能力，防范因操作失误引发法律责任。

三、对中介业务的合规建议

3.1流程合规

嵌入合同备案、房源核查、资金监管等合规环节，建立标准化操作流程，确保每一环节均有合规指引和操作规范

3.2信息合规

强化房源信息核验、发布、更新机制，确保信息真实、完整、一致，防止因信息不对称引发客户投诉或行政处罚。

3.3资金合规

严格区分经纪服务与租赁经营，杜绝代收代付，住房租赁企业设立资金监管账户，所有租金、押金收支均通过监管账户完成，留存完整流水记录。

3.4信用合规

建立信用信息管理台账，定期自查信用状况，及时纠正失信行为，防范信用风险升级。

3.5风险提示

加强客户风险提示，明确合同备案、资金结算、信息披露等关键环节的法律后果，防止因信息不对称或流程瑕疵引发争议。

3.6员工培训

定期组织条例解读、合规操作、风险防控等专题培训，提升团队合规能力，确保全员知法、懂法、守法。

3.7争议处理机制

建立多元化争议解决机制，优先协商、调解，必要时引导仲裁或诉讼，减少因争议升级导致的法律风险。

3.8典型操作流程指引

3.8.1合同备案操作流程

①指导客户准备权属证明、身份证明、合同文本等材料；

②登录住房租赁管理服务平台，填写备案信息，上传材料；

③确认备案成功，保存备案回执，纳入客户档案管理

3.8.2资金监管账户设立流程

①住房租赁企业向银行申请设立专用资金监管账户；

②向主管部门备案账户信息，接受定期检查；

③所有租金、押金收支均通过监管账户完成，留存完整流水记录

3.8.3房源信息核验流程

①实地查验房源，核查权属、用途、合规性；

②采集房源照片、视频，录入信息系统；

③定期复核房源状态，及时更新、下架不合规房源

四、结语

《住房租赁条例》的实施，标志着中国住房租赁市场进入法治化、规范化、精细化管理新阶段。对于房产中介机构而言，条例不仅带来业务模式的深刻变革，更提出了更高的合规要求和风险防控标准。中介机构唯有紧跟法规步伐，优化服务流程，强化合规管理，提升专业能力，方能在激烈的市场竞争和严格的监管环境中立于不败之地，为客户和行业健康发展贡献力量。建议行业主体持续关注政策动态，完善内部合规体系，积极应对新形势下的法律风险与挑战。